中国商业地产发展刚刚起步，仍处在不断摸索和探寻的过程中，因此我们想到更多的是借鉴国外的发展模式，“拿来主义”成为了国内许多商业项目开发的原则之一。“拿来主义”或许是在这种形势下一种很有效便捷的方法，然而如果只是单纯地照搬的“拿来主义”并不是中国商业地产健康发展的保证。不妨先从深入研究世界各国商业房产发展的现状来看一下，我们究竟怎么来运用“拿来主义”。
美洲VS欧洲VS亚洲之宏观环境比较
根据SPACE研究中心发布的《世界各国商业房产研究分析报告》显示，从三大洲的宏观经济环境来看，在经济数据、城市化程度、最终消费支出、汽车拥有量等方面存在着较大的差异，这些宏观因素也决定了它们商业发展的不同特征。（见图）例如，各洲经济的发达国家和地区城市化水平比较高，而且人们生活比较富足，汽车家庭化率也比较高。美洲7国的城市化平均水平为80.81%，高于欧洲15国平均值73.39%和亚洲10国和地区的平均水平61%，同期中国的城市化水平明显落后，中国城市化率只有37.63%。欧洲15国千人拥有汽车平均446.53辆，美国为764.84辆，同期中国每千人只拥有8.23辆汽车，与美国和欧洲15国平均水平的差距非常大。（具体数据见下表）

这种经济环境的差异性，会影响到购物中心的发展阶段。欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于80-90年代兴起，目前已进入了快速成长期，其未来发展潜力巨大。我国的内陆地区从总体上而言，刚刚进入起步阶段，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。
然而，中国作为一个发展中的国家，商业环境的发展仍未成熟，在商场开发方面的经验尚浅。因此，借鉴国外成功商场的先进开发经验是十分重要的。当然，由于国情不同，每个地方消费者的购物模式、消费水平、当地的社会环境、生活习惯很可能会大相径庭。同时，这种经济环境的差异性还会影响到选址、投资、定位、规划、业态组合和管理等领域。因此我们不可能将外国的成功商场规划照单全收，全盘移植过来。

美洲VS香港VS上海之消费需求和MALL的发展

SPACE研究中心同时针对美国、中国香港和上海三地的商业地产微观市场作了深入的调研分析。首先从它们的商业地产供需市场来看，美国经济在2003年已经彻底摆脱了过去两年经济复苏摇摆不定的局面，进入了一个可以持续增长的阶段。2003年，消费开支继续保持强劲，企业支出也出现稳定显著的增长。与此同时，过去20年内，美国购物中心的营业面积从人均7.5平方英尺增加到目前的20平方英尺，使消费者在购物时有更多的选择余地；同时也使单个商店接待消费者的数量相对减少。
1977年香港商业楼宇面积总存量3,895,500平方米，到了2003年，香港商业楼宇面积增长了超过一倍多（139%），远远高于同期香港人口的增长速度（47%），充分反映零售业在这26年间的迅速发展。
而上海现代化商业发展虽然起步晚，但十年来已经取得了突飞猛进的发展，城市商业布局趋向合理，购物环境显著改善。上海购物中心建设和发展起步于90年代中期，截至2003年末，已建成开业的5万平方米以上的购物中心有8个，建筑面积约70万平方米，其中10万平方米以上的有2个。近十多年来，上海商业已经有了很大的跨越，随着上海人均GDP从5000美元向8000美元迈进，由此可见，上海商业正步入新一轮的高速增长期。

“拿来主义”中的启示

“拿来主义”的原则和方法。
我们认为欧美及东南亚国家在购物中心开发建设和经营管理过程中，有以下几方面非常值得中国商业地产发展中学习和借鉴。
第一，开发商在开发购物中心之前非常重视前期的市场调研，包括消费者行为分析，市场的导向和消费者的需求是开发商首要考虑的内容。其中一个典型就是欧洲最大的郊区购物中心BLUE WATER，整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发前期的市场调研和消费者行为分析而设计，这一点是我们国内的开发商应该学习和借鉴的。
第二，专业的国际型公司是欧洲大型购物中心的投资主体，这也是大型购物中心资金要求高所决定的。在美国，资金通过地产投资基金进入购物中心、写字楼、公寓以及其他不动产项目中，使这些项目得到良好的资金支持。世界上其他一些国家和地区，如新加坡也采用了类似的法律规定，香港也采用了地产投资基金的做法。同时，引进专业的经营管理公司，确保商业项目的可持续性发展。
第三，购物中心的建筑规划布局和内部装修充分体现当地独特的历史文化内涵，利用当地的历史文化背景突出购物中心的主题。如葡萄牙区域型购物中心COLOMBO，此商场室内装修风格的设计灵感来自当地过往航海历史的文化，在室内环境中，绘画很多有关葡萄牙及摩尔人的历史详情，并设有多个赤陶色的公共广场、商场及典型的圆形大厅。
第四，通过打造独特的休闲、旅游和娱乐的主题概念，来拉动商业的发展和繁荣。位于韩国汉城的乐天世界“Ｌotte Ｗorld”，它是世界最大的一个室内主题公园，每年吸引超过700万游客。它最特别的地方是以主题公园娱乐为主题，吸引国内外的游客。虽然目前中国仍未有类似的大型商业设施，但有几个规划中的项目正朝着这个方向发展。
第五，业态分布多样，商铺布局合理，通过将不同的物业混合发展，吸引顾客，并使顾客始终保持购物逛街情绪，延长他们在商场的逗留时间。这一点也是世界大部分购物中心经营成功的关键要素之一。比如香港的时代广场，它成功地利用商户组合、布局，以及建筑细节创造了一个十多层楼高的商场。
第六，商业网点实行标准化。在美国，各类网点由于其功能、定位不同，在建设上有较严格的标准要求。建设标准一般由开发商协会制定，有的则是开发商根据经营者的要求设计。如著名的“目标连锁店”(TARGET)在全国有700家商店，其面积和商品摆布要求一致，使消费者走进店堂不知在什么地方。阿凯迪亚市开发商协会将购物中心划分为邻里性、社区性、区域性三种类型，并分别提出了不同的标准，供开发商和经营者参考。
综上所述，要想成为一个成功的商业房产开发商，对于世界各国不同的经济、政治环境和不同的语言、文化、消费习惯和法律法规等的研究分析依然是了解世界商业零售房产市场的关键。商业地产受国家和地区的宏观环境制约，所以我们不能盲目地照搬国外成熟的商业模式，必须充分考虑国内实际大环境和未来的发展趋势。

成功商业发展的共通要素
第一，便捷的交通是商业网点必备的条件。
美国有纵横交错的公路网，人均汽车拥有量为1.5左右，随着生活质量的提高和节奏的加快，居民消费一般是定期购买、一次买齐。居民要求购物方便主要是便于停车和“一次性购物”，而商店远近相对来说并不重要。因此，商业网点设置都在高速公路沿线，尤其是交叉路口处。郊区网点停车场面积一般是网点占地面积的1.5-2倍。城市网点也要求有足够的停车空间，如科斯塔梅萨购物中心的七层大厦有四层用于停车。便捷的交通和足够的停车空间是商业网点必备的条件。
在香港、上海，轨道交通发展则大力促进城市商业布局的合理化。
1979年香港地下铁路正式通车，使得香港加入以轨道交通为主的大都会行列，购物中心产业从此发生巨大的变化。在地铁通车前，香港虽然也有像位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，但由于交通便利性相对较低，消费者跨区购物的情况并不普遍。轨道交通催生了区域性零售区的发展，零售面积在各区的分布也趋向平均。数据显示，香港主要的购物中心均在1979年落成，这些成功的购物中心面积均在8万-10万平方米左右。
上海地铁一号线从1995年开始试运营，对地铁沿线的商业网点的发展发挥了催化剂的巨大作用，改变了传统商业网点集中在市中心的格局，出现了多个全新的区域性商业网点。徐家汇市级商业圈的快速成长和壮大就是一个典型的案例。徐家汇位于上海市中心城区的西南部，集中了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、美罗城、第六百货、太平洋数码广场、中兴百货商厦、汇联商厦、百脑汇、建国宾馆、华亭宾馆等。如今的年商业销售额已达到60亿元，日人流量近80万人次。
第二，旅游与商业的紧密结合。
美国、中国香港和上海都全力推进城市的旅游功能，旅游功能的增强不仅能带来巨大的旅游经济效益，更能有效地提高城市的商业发展。
例如Mall of America这个美国最大型的独立商业建筑，它位于美国的明尼苏达州，其建筑面积达31万平方米。到此光顾的国外游客数目甚至超过迪斯尼乐园。它最值得参考的地方是创造出“一站式商城”这个集购物娱乐于一体的发展概念。在Mall of America，顾客可享有综合多样化的购物环境，同时亦可以享受各式各样的娱乐、餐饮服务。
上海的豫园商城也是一个著名的旅游商业项目，汇园林、商市、寺庙于一域，集购物旅游、餐饮、娱乐为一体，豫园商城以其完善的旅游购物功能和独特的历史人文魅力，每年吸引了数以百万计的海内外游客前来观光购物。作为“豫园商城”的总策划顾问，在项目二期规划中SPACE以其新项目“城隍庙广场”为切入点，大胆地提出了“发展一个大豫园”的构想，通过一系列魅力元素的注入，创造“老豫园的新生活体验”。
香港作为亚洲的“购物天堂”，2003年年旅游人数达1553万。据统计，在香港，旅游购物收入占了旅游总收入的50%以上，但在内地这个数字只有20%左右。在香港经济处于调整、发展的艰难时刻，香港旅游业逆势高速发展，为香港经济复苏注入了巨大活力和能量，对香港经济的拉动作用日益突出，它直接、间接为香港提供了30多万个就业机会；每位来港游客平均消费5000港元左右，带动了香港餐饮、零售、酒店等多个商业领域的经济发展，缓解了通缩所造成的影响。
中国作为一个发展中的国家，商业环境的发展仍未成熟，在商业房产开发方面的经验尚浅。因此国外成功案例的经验是值得我们借鉴和参考的，尤其是项目开发之前的市场调研、项目资金的筹集、建筑规划布局、商业规划和开发定位等方面。必须指出的是，我们倡导的是有选择的拿来主义，因地制宜地引入国外成功的商业模式和理念，这才能使“拿来主义”成为中国商业地产快速发展的原动力。

香港司培思商业经营管理集团(SPACE Creative Holding Limited)，为专业从事综合性商业地产经营管理的服务机构，总部设在上海，杭州有分支机构。其主创人员曾参与了上海新天地、北京嘉里中心等国内经典商业地产案例。SPACE在内地所运营的商业项目有北京建外SOHO、尚都国际中心；上海豫园商城、大唐同人街；杭州南山路休闲街区、清河坊街区；西安盛大时代广场等。