买了无证房，你如何分辨它是违建房还是自住房？你的权益保障在哪里？这一切，怎一个“复杂”了得？

问题分析：

    许多人为了贪便宜，在很多问题没弄清楚之前，就买下了“问题房”，给自己留下很多麻烦。那么，问题房究竟有哪些特点？在购买过程中会出现哪些情况？现在就来细细端详。

    “问题房”的八大特征1．村委会与开发单位合作建房。据了解，从2001年8月6日后，政府部门不再审批合作建房，即便是在政府规定的红线范围内，建房项目也大多没有经过正规的报建程序；同时，这些房地产的开发单位多数无开发资质。

    2．无正规楼书。“问题房”楼书大多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发的形式。

    3．无正规预售合同。售楼人员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。

    4．房产证多由村委会自行印制。在看房时，售楼员会告诉购房者签了合同后，发“楼房使用证”，但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。

    5．价格便宜但不能办按揭。“问题房”一般价格比商品房低很多，但不能办理按揭贷款。

    6．品质比商品房低。问题房建筑质量粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。

    7．自有配套设施不多，多无会所（个别规模较大的社区自有配套较好，有电梯，绿化率还挺高）。

    8．需要补交地价。售楼人员会表示，他们是先建房后办报建手续，日后购房者补交地价后，即可办理房产证。

问题探秘：

    我们这里所说的“无证房”，是指没有国土部门颁发的房产证的房产。但由于历史原因，受许多复杂因素影响，没有房产证的房子并非都是违法建筑。但有关人士提醒：尽管如此，无证房在使用和买卖过程中，肯定要受到很多限制。

“无证房”不一定是违建房

类型一：原住民自住房

    就是原住民自建自用的住房。如在深圳1992－1993年间，即深圳宣布第一次城市化以后，国家对农民住房的政策是一户一块宅基地，那时特区给予原住民的建房标准是：宅基地100平方米，建筑基底面积80平方米，建筑不得超过三层（即240平方米），且户均人数少的只能建两层。到1993年，大量的城中村私房均建到了五六层。在这一过程中，原来“每户100平方米宅基地、最高不超过三层”的规定已经不发挥效用，政府也基本认可了每户不超过480平方米的私房，便可以承认为合法建筑。而超出规定以外的房屋，就属于违建房了。

类型二：集资房

    集资房是在20世纪80年代初期开始出现的一种建房形式。当时为了缓解国家投资不足、市民住房紧张的矛盾，市政府采取无偿划拨土地，建设资金由“财政出一点、单位出一点、个人出一点”的形式解决，兴建了大批集资房，有效缓解了当时住房紧张的状况。但是，由于集资房所用的土地大多数是无偿划拨的，房主没有交地价，因此这类房只有使用权而没有产权，因此不可能上市流通。

类型三：军产房

    这类房主要在深圳，军产房在深圳是极为特殊的一种房产形式。土地是行政划拨给军队的，由军队建房，大多用于部队自用，有军队的房产证，其中有一部分也推向了市场。此类相当于免地价的住宅项目自然价格极低，自然吸引了不少人的关注。但是此类房产并不归地方政府管理，其房产证只是军队内部的产权证件，与地方房产证不能对接。可想而知，此类房在交易时会有不少的限制。据知情者介绍，军产房在项目操作经验、规划设计、物业管理等方面，比起地方商品房会有欠缺。

有关态度：问题房屋坚决不能买

    针对目前市场上存在的“问题房”买卖，国土资源规划与房产管理局的相关部门，说法非常一致：问题房屋坚决不能买！

    他们指出，对每个购房者来说，没有房产证的房屋都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。没有房产证的房子至少存在几大问题：不能买卖，不能抵押；遇到拆迁也得不到国家应有的补偿；也不能按遗产继承。因此，他们提醒市民，办不下房产证的商品房一定不能买。

    房屋产权登记中心的工作人员表示，能够办下房产证的房子一般都应当具备最关键的“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。购房者应当先在售楼处查看这五证的原件，再下决心是否购买，以免因为办不下房产证而使自己的权益受到侵害。

来源：深圳都市报