| 企业发展之我见（4月30日） |
| 随着社会主义市场经济体制的不断完善和发展，我国的房地产市场已日趋成熟，行业竞争日趋激烈。我公司如何在当今的市场形势下站稳脚跟，稳步发展，进行二次创业，是公司全体同仁所考虑的首要问题。我认为公司应从两个方面着手：其一：加强内部的经营管理，不断提高和完善企业自身素质，从管理中求生存、求效益、求发展，提高竞争能力和生存能力；其二、审时度势，开拓视野，打开投资渠道，进行多元化发展，合理规避风险。以下我就此两点谈谈一些想法和建议。
房地产企业的经营管理表现在两个方面，一是企业发展战略管理，二是房地产价值实现的管理。
首先我们谈谈企业发展的战略管理。俗话说："人无远虑，必有近忧"，一个房地产企 业只是在市场上盲目跟风、人云亦云，没有自己的发展规划，那么它注定将被市场无情地淘汰。因此，房地产企业在战略管理中，应该根据企业的内部条件，外部环境，市场要求以及社会经济的发展趋势，确定企业的发展方向和战略目标，以全面提高企业的素质和经营管理效能，使之与外部环境变化能够经常保持动态的协调。房地产企业向社会所能提供的就是房地产物业，包括居住物业、商业物业、工业物业等，我们公司的主导产品是什么呢，从公司发展的全过程来看是居住物业，即住房。从当前我国社会和经济的发展水平以及市场需求来看，住房总是社会最为普遍关心的问题，随着人民物质文化生活水平的不断提高，住房需求将在未来很长时期里持续增长，在"九o五"期间，国家将基本建设的重点放在了住宅建设上，并将其作为一个新的经济增长点，这正是我们公司所擅长的，我们不但有住宅建设的经验，而且拥有一大批熟悉此道的技术人才。当然，居住物业是一个很笼统的概念，这包含了普通住宅、小康住宅、高档豪华住宅等一系列物业。这就要求有明确的市场定位，我们不仅看到这三类物业的市场需求呈金字塔型颁，普通住宅需求量大，建设成本相对较低，但面对的消费群均是低收入者，由于当今特定的经济环境，建设成本居高不下，他们的需求较支付风险是相当大的，高档豪华住宅需求量小，建设成本也高，虽然面对
的是高收者，但由于前期房地产的畸形发展，造成了市场供应量大，而消费群体远远小于供应量的局面，因此，该物业的投资风险更大，我们再来看小康舒适型的住宅，它的市场需求量也较大，建设成本相对较高，但面对
的是一大批收中等或中等偏上的消费群，他们有稳定的收入，有较强的支付能力，并向往舒适的生活环境，是新兴的中产阶级，从国外的发展经验来看，中产阶级是社会消费的主导力量，谁把握了这一消费群体，也就是把握了市场。所以，我认为公司的发展战略管理应着重把中产阶级消费群体作为公司未来主要的消费对象，研究其消费需求和消费心理，结合公司自身的特点和专长，将小康舒适型住宅建设作为公司的主导发展战略目标。
企业的价值实现管理的关键在于贯彻始终的质量意识，我们这里所说的质量并非是指工程质量的好坏，而是指整个项目开发建设过程中的工作质量，是全方位的质量控制，它融汇于项目的定位决策、规划设计、施工、销售等等一系列的管理过程中。在项目决策管理中必须制定严格的业务流程，做好周密的市场调查，对土地及其最佳的利用方式作出科学仔细的分析，确定合理的功能定位，然后对具经济地理位置的动态变化趋势，可能的政策影响变化，目标消费群的消费心态变化，开展过程中资金筹集和运行等一系列因素，作出科学的理性的可行性研究，为进行下道工作提供可靠的依据。对于我们公司来说都应该切实地落实到工作过程中去。针对当前的房地产形势，由于受经济发展条件的制约和国家房改政策变化的影响，住宅的集团消费已成为过去，面对
的是广大的个人消费市场，我们可以将目标消费群定位于中等收入者，而他们的住宅需求水平、消费能力及消费心态又如何呢，我认为当前中等收入者的消费需求在70至90平方米左右，在灵活的支付方式下，可能的经济承受能力在20到40万元之间，而消费者心里大多远没有摆脱市中心的居住观念。而我们公司目前的能力提供这类居住物业，同时我们公司所处开发地块的经济地理位置随城市道路网的开发建设及市中心的偏移影响，越来越处于有利地位，应该说具有良好的商机。能否把握这一商机应在于价值实现管理过程中的其它环节的支持。在规划设计上，我们必须摆脱急功近利的小农意识，为了眼前利益而营造一些令人压抑的钢筋水泥丛林是企业发展的致命伤。目前我们虽然意识到要加强建筑的立面修饰，但光凭这一点是满足不了现代生活的要求的，我们向社会提供的不仅是居住空间，而是工程质量，建筑质量和环境质量三者协调统一的物业产品，同时要符合社会经济发展水平和现代生活发展方向的要求，要有超前的意识，体现以人为本的设计和经营思想，如考虑供热、空调、计算机网络、安全监控、汽车泊位等等，现在房地产企业都在提倡"品牌意识"、"精品意识"，而实际工作往往进入一个误区，认为在某个项目开发上增加投资、运用高档材料、采用一些流行的建筑风格，甚至牺牲一些经济利益去增加绿地、公共设施等，这样就会产生精品，形成一个品牌。当然这一切都是需要的，但不是必需的，我认为树立一个良好的品牌，是房地产企业在其发展过程中对其产品不断完善提高，是企业精神在其产品上的体现，是对消费者和社会的责任感。一个真正的精品品牌应该有深刻的内涵，它包含了生产者的工作质量，服务质量和社会责任心，是社会和市场对企业精神的认同，而一个形式上的精品是做不到这一点的，一个品牌的形成，需要企业坚持不懈的努力，市场对其不断的考验和自身的不断完善，同时具有良好的保值和增值的能力。
随着现代企业制度的逐步确定，企业对工作质量的要求也越来越高，具体就我们公司而言也是如此，各部门所承担的工作内容，变得复杂又难度更大。由于房地产开发是一项综合性的管理工程，所以每项工作不可能象工厂生产流水线那样按部就班，机械而又呆板，各个工作程序之间既有相对的独立性，又有千丝万缕的关系，工作质量表现在既要完成本身的工作任务，又要协调好各部门的关系。如：搞前期规划设计的，不但要使工程项目设计合理而规范，而主要考虑到整个开发过程是否合理流畅，那么见缝插针蔚蓝色的工作方法，往往造成整个开发项目的实施过程复杂而又零乱，使开发周期延长，不但使公司经济效益下降，而且会造成我公司形象在社会上产生负面影响。搞动迁的若不了解前期规划设计的安排及后期施工的需要，也会使整个开发建设过程受阻，同样，搞施工的也不能光严格控制单体的质量，还要搞好整个施工管理过程的质量，一个不合理的施工安排，很可能造成工种配合的撞车，重复施工，从而延误工期。所以，我认为高质量的工作就是公司各部门在完成自身任务后，能为后续工作提供和创造良好的条件。这要求公司每一个员工要有主人翁的态度，充分发挥主观能动性和创造性。公司作为一个整体运转的机器，运转质量的好坏就体现在每一道工作环节的良好衔接上。
在新的市场形势下，房地产企业需要审时度势，开拓视野，打开投资渠道，进行多元化发展。
作为国民经济的支柱产业，"九o五"计划新的经济增长点，房地产业是具有极大前景的。作为一个高附加值的产业，它的发展将带动建筑业、建材业、服务业、基础设施等一系列相关产业的发展。我认为，作为房地产企业，绝对不能忽视相关产业所带来的巨大利润，应该将一部分投资转移到其相关产业上去，将原先流失的利润得到合理的回流，同时又能体现规模经营的效应。尤其应该得到重视的是对基础设施的投资，基础设施的经营属于一种垄断经营，其投资回报是极其稳定和可靠的，对于基础设施的投资不但有利于房地产企业分散风险，而且能获得很好的盈利机会。同时也可能为自身的房地产开发带来极大的好处，如：道路的建设可能会使其沿线的物业迅速增值。另外，对于基础设施的投资，会给房地产企业带来极好的企业声誉，将经济效益同时转化为社会效益，这对房地产企业的发展是相当有利的。另外，我认为房地产企业应该作跨行业的投资，并进行资本经营的尝试，使企业的发展能与国际接轨，开创新局面。
下面我具体就公司的实际情况谈一些想法和建议。在发展相关产业的问题上，我认为不能遍地开花，四处出击，而是应该把握服务于主业的相关产业，开拓符合社会经济发展趋势且具有良好发展前景的产业，使投资运作发挥达最佳的增值效应。从国外的发展经验来看，商品砼的使用是建筑业必然趋势，具有良好的发展前景，它不但是建筑业发展的最基本的配套项目，而且得到了国家政策的大力扶持。随着环保意识的增强，国家对环境污染、噪声污染的严格控制，它将成为建筑用砼最主要的来源，因此我认为公司可以投资建设一个商品砼的生产厂，使公司在房地产建设上的投资得到合理回流，并可以加快建筑速度。缩短开发周期，同时也可占一定的市场份额。另外，我们还可以投资建设一些诸如新型建筑门窗，新型墙体材料等符合未来生活要求的建材生产部门，我们还应看到，随社会经济的高速发展，人们对居住空间、环境空间的要求越来越高，建筑装饰日益成为人们生活中不可或缺的东西，所以，我认为对公司已有的浙江广通装饰公司应加大投入，使其上规模、上等级，在日益扩大的市场上占一席之地，同时也能更好地为主业服务。
在跨行业的投资上，我认为应该根据本地区的特点，及社会发展趋势综合来看。我们应该注意到几年前浙江省的人口结构进入了老龄化。由于独生子女政策的实施，不久的将来，一对夫妇供养四个老人的情况相当普遍，但现代生活的快节奏，势必使老年人无法得到子女的良好照顾，就目前杭州地区的情况看，上档次的老人公寓几乎没有，而排队等着进养老院的老人却有相当的数量，我认为投资建设一个环境优美，空气清新、且具有休闲康复功能的星级养老院是一个很好的选择，地点应放在杭州周边的风景旅游区内，如：临安的青山水库，富春江沿岸，或者城西的近郊区，一则地价便宜，交通便利，二则这些地区土地增值的潜力较大，可以满足投资收益的要求。另外，随着我国城市化的高速发展，大批农业人员涌入城市，而原先的包干到户的农业生产已满足不了大量城市人口的需求，所以投资现代化的农业工厂也是一个很好的投资途径，农、工贸一体化的农业企业是符合现代化大生产的要求的，同时，还可以根据当今人们崇尚自然的心态，搞一些相关的休亲旅游。我们可根据当地政策承包一些山林，水田、农田，搞综合性农业生产，应该是具有相当前景的。
对于基础设施的投资，虽然有稳定且丰厚的利润回报，但它需要有相当的资金实力。就目前我们公司的实际情况看，我认为光凭我们公司一家的实力不足以实施的，但我可以运用资本经营的某些方式进行操作，如：联合一些合作伙伴，发行项目债券等等。也可以根据某些项目的实际情况进行分项承包，如目前正准备实施的杭金街衢高速公路，它是进行分段实施，我们可以选择其中较为适合的路段，与当地政府联合建设，利益分享，我想应该是可以的，对于企业经营管理的最高方式--资本经营，资本经营的一种基本方式就是收购企业，基于当前经营形势有限但具有良好发展前景的企业，由于种种原因而临破产倒闭的境地，收购这类企业虽然有一定的风险，但其潜在的丰厚利润也是不可估量的。同时，我觉得对此不能局限于本地区，应该根据国家的经济发展目标及其战备经济区域转移的变化，来确定那些目前经济相对滞后，但具有市场发展潜力的地区，随着国家政策的重视，他们的发展速度将是会极大的，所带来的投资回报也会令人兴奋的，一个很好的例子就是刚刚成立的重庆直辖市。
当然我们公司作为国有企业，不可避免地受到政府行为的影响，"取之于民，用之与民"，回报社会也是我闪公司应尽的义务。但我们在实施政府行为的同时，必须对其进行优化论证，将企业的损失减到最小，而将由此产生的社会效益增加到最大。社会效益的成功实现，意味着公司企业形象的良好表现，将有形资产的负面影响转化了企业良好形象的下面影响，那也可以说是一种投资回报。
最后，我们可以看到成功企业的发展道路，都经历了资本原始积累，确立企业主导产业，然后规模化、多元化、集团化的发展，相信经过全体员工的集体努力，我们公司一定能发展壮大，前景无量。
|
|
|
| 上一篇：企业发展之我见
下一篇：企业发展之我见 |
|
|
