| 杭州未来城郊住宅趋势研究（4月30日） |
从刚刚结束的浙江省第九届房交会看，今年的杭州房地产市场在分布区域、规划设计等方面已经开始大规模向郊区化居住方向发展。
⑴、开发重点涌向城市边缘。在市政规划的引导下，在传统市中心土地稀缺及高价压力下，城市边缘新盘数量逐步增加。尤其城西银湖地区、城西闲林小和山地区、城北、城东及滨江等区域，集中出现较多新盘。
⑵、城郊住宅大量开发。2001年度城郊住宅开发成为市场的重要特征，虽然当时上市楼盘仍然较少，但至2002年已达到新一轮高峰。其中杭州城北、城东及滨江以普通多层、高层住宅为主，西南六和塔至桐庐一线今后十余年有望成为华东乃至全国著名的别墅带。
⑶、大盘备受市场青睐。传统市中心楼盘规模基本在5万平方米以下，但在次中心及城市边缘开始有众多大规模楼盘上市，此类项目被购房者广泛追捧。
⑷、中心城区价格盘整，周边区域增幅较大。在经历前几年楼市的大幅上涨后，城市中心区域涨价速度有所趋缓，但周边区域仍继续保持了较大的上涨幅度，这从滨江区域近期新开楼盘的定价可见一斑。
⑸、低密度低层住宅成为新的潮流。在高层高压下，弃高就低成为新的开发思路。一批低密度低容积率景观住宅开始崭露头角。由于市中心的土地稀缺，目前这些住宅多集中在杭州的城市边缘。
⑹、居住环境日益重要。购房者已经把居住环境作为购买时的主要考虑因素。大量郊区住宅由于拥有良好的自然生态环境，受到了市场的追捧。在住宅区的环境设计上，不少房地产公司已开始请境外著名景观公司参与楼盘规划。
从以上的6个特征可以看出，在城区土地寸土寸金的情况下，继城郊结 合部蒋村商住区成功开发之后，杭州的房地产商和广大的购房者都把发展的目光转向了更远的城郊住宅。导致这种现象产生的原因有三点：1、城市化进程的发展促使城郊住宅发展加快。2、城市中心土地资源的减少，使得郊区成为开发热土。
城郊的3000元的房子因此迅速成为市场热点，大型居住区在城郊如雨后春笋般涌现，郊区化居住已成为城市发展的必然趋势。
杭州住宅郊区化的出现，与近些年杭州城市的规划发展、市政设施建设有着十分密切的联系。
郊区交通的发展促进城郊住宅
钱塘江杭州段现有三座跨江大桥，到2010年，跨江大桥将会增加到八座。2001年动工的钱江四桥将使钱江两岸的联系更为紧密，对两岸的房地产发展，尤其是钱江南岸经济开发区的发展极为有利。杭州绕城快速公路西段已建成，北段已开工，东段通过设计会审，绕城公路全线开通后，市区与市外将形成完整的快速道路系统。另外行政区划调整以后的新的地铁系统也在规划设计之中。
汽车作为房产消费之后的第二个消费热点已初露端倪，从杭州的情况看，市民私家车已经进入快速增长期，主力是5-20万元的国产车。随着私牌的放开、交通条件的改善和汽车价格的下降，城郊居住模式将吸引越来越多的城市中产阶级。这其中，又以离杭州市区车程三十分钟范围内的城郊住宅项目更受有车家庭的欢迎。
居住观念的转变促成城郊房产热
如今，"地段"、"价格"的主导位置正受到"环境"、"配套"的影响，这一系列代名词在杭州楼市的出现的频率越来越高，而它们所代表的正是提高住宅品质的切实要求。城郊住宅的清新空气、幽雅环境，已经开始吸引了大量的讲究生活品质的消费者的目光。
随着工作方式的改变，部分人可以有一半多的时间在家上班。不用天天奔波于单位和家之间，悠闲的居住、自由的工作使住宅远离闹市的嘈杂成为现实，这些也是促使城郊住宅成为一种发展方向重要因素。同时，消费城郊高级别墅住宅区的对象也从高收入者，扩大为收入稳定的白领和自由职业者。
综观近两年杭州房地产市场情况，市场中最火的楼盘中必定会有近郊楼盘的身影。在结束的5月房交会中看，城郊住宅的火爆又分为两种情况：
1） 低价公寓空前热销。只要是3000元/平方米左右的房子，必定是被围得水泄不通的抢购，像金家渡的"铭雅苑"、滨江区的"三江花园"等等。这其中部分楼盘以低单价、中小户型和日后的市政配套利好受到工薪阶层和投资客的青睐。
2） 高尚休闲社区倍受瞩目。以"金都雅苑"为代表的近郊高尚社区在这次房交会表现出众。2001年末2002年初，除了已有的几个城郊别墅楼盘"桃花源"、"金都·富春山居""西湖高尔夫别墅"外，又出现了许多新开发的别墅项目，这些近郊高档别墅、排屋楼盘均以高品质、低价位入市，一开盘市场反映异常热烈。
在如今的杭州市场，住宅精品化趋势已日渐突出，房产品所包含的居住品质同时也给住宅的销售产生重大影响。"住宅不仅仅是满足简单的居住功能、更重要的是满足人类对精神生活的需求"。这一点在将在未来楼市中将表现的更为突出。城市中心的大气、噪声、光污染使市中心的居住环境很难满足人们的居住需要。一些高收入人群为了追求一个清净幽雅的居住环境，纷纷选择城郊的一些高级住宅或别墅。拥有阳光、空气和流水的城郊住宅已成为越来越多购房者的第一选择。
城郊住宅发展的优势
1、购房者从城郊住宅中获取的收益
1）高品质的健康生活
房地产业出现的五个新变化或新挑战之一就是住房从生存型向舒适型的转变，房地产业的生产方式从速度规模型向质量效益型转变。讲品牌、重环境、重质量成为住宅发展的关键。
对于居民住宅用地，位置关系到自然环境，关系到居民的健康水平。目前城市人口密度增大，产业高度集中，交通不发达，管理不善，造成空气污染严重，噪音超标破坏了人们的生存环境。逃离都市，回归自然，真正享受现代生活成了不少人的追求和少数高收入阶层的实践。
与自然环境所对应的是人文环境。城郊住宅的大片空地和良好的自然环境为设计者们提供了营造高雅人文环境，施展才华，挥发灵感的空间。城郊住宅丰富的结构外形，可以拥有的大面积辅助空间，是在市中心居住绝对不可想象的。多数家庭住着相同的户型，绿化园林能省则省，辅助面积更无从谈起。由此，在空气新鲜的城市郊区，拥有舒适高质量的生活就成了大多数都市人的居住梦想。
2）心理满足
过去人们希望居住在城市的中心地带，就理智动机而言，有交通方便、信息完全、热闹繁华，与生活配套的基础设施以及娱乐设施齐全等。就情感动机而言，因为城市中心有城郊所不具备的如此多的便利，成功人士如企业家、政府官员、知识分子以及能够承受市区房价的中上层人士纷纷云集此地。相反，居住在城郊的则多为农民、体力劳动者等低收入家庭。
如今人们对城郊情有独钟，就理智动机而言，随着私家轿车拥有量的大幅飙升和基础道路建设的不断完善，交通不再是问题。进入信息时代，地球村的出现，信息的共享达到了前所未有的程度。随着住宅城郊化进程的加快，配套设施也可以很快跟上，这个问题也迎刃而解。居住在城郊可以让人们实现真正的家园梦想，即有家有园，真正在房屋旁拥有花园，拥抱绿色。还有一个不可忽视的因素就是地价，郊区的地价相对低廉，花同样的钱可拥有更大的生活空间。
就情感动机而言，人们的从众心理又一次起了作用，有钱人，有权人都开始采用这样的生活方式，房地产又一次显示了身份和地位。
3） 城郊住宅生态、人文资源极具投资价值
从2001年11月和2002年1月以及2002年5月三次房交会中城郊房产的热销情况分析，吸引消费者购买远郊房产的最主要因素就是房产品的升值潜力。
发展城郊住宅，杭州有两大优势。一是成本，杭州郊区有山有水，在成本方面相对北京上海仍是较低的。二是由于山水人文的优势，有钱人愿意来杭州郊区居住，有天然资源的优势，这也使得高档城郊别墅成为杭州最具投资价值的房产品之一。
2、房地产开发商住宅土地成本的节约
由于市中心土地的日趋金贵，提高建筑的容积率已经成为无奈的选择。因此在土地资源相对充裕的郊区建造住宅项目，可以促使房地产商进行大规模"圈地"，规划一些大型住宅项目，从而降低开发成本，以低价高品质房产品入市。
但是由于城市中心的配套设施相对完善，供水、供电的成本相对较低。而城郊住宅必须铺设远距离的水管，电缆，不可避免的增加了成本。加之配套购物、医疗、教育、安全保障等设施可能增加额外成本，这也是城郊住宅开发中开发商工作量很大的部分。
3、新城市中心的形成平抑市场房价
城郊住宅的进一步发展，使单个中心的城市演变为多核型城市。这些新兴的卫星城、次城市中心改变了人们对单一中心的依赖，市中心的房产品也因此变得不再奇货可居。同时，城郊住宅的低价入世也使得杭州一直高居不下的房价得以平抑。为消费者购房提供更多的选择。
四、杭城住宅城郊化现状分析
目前在杭州市区东南西北四个方向上，均有开发商进驻。从去年底开始，部分进入实质开发阶段。
东面：主要为九堡下沙地区，该地区道路条件较好，内有下沙路通往市区，外有绕城公路东段及钱江六桥，地形平坦，为钱塘江冲积扇，处城市下风口及钱塘江下游。该区内将发展高科技工业远及下沙大学城，市政配套有一定基础，新建住宅估计多为本区城发展所消化。
南面：主要是滨江区及萧山城乡镇西面及北面，该区城为杭州"城市东扩，跨江发展的主要方向"，沿江为钱塘江冲积扇，地势低平，靠江堤保护，因有政策利好，此地将率先成为杭州的卫星城，但与市区中间相隔铁路与钱塘江，钱江四桥建成后，将进入快速发展期，住宅品种以多层和高层为主。
北面：该区域腹地宽大，东有星桥，西有良诸、勾庄，缺点是与杭州市区相隔城北工业区，受蒋村三墩房产开发及浙大基础部影响，目前勾庄金家渡区块的铭雅苑凭借3000元/平方米的低价和中小户型在两届房交会中均以3：1以上的预定比例成为热点，在市场上率先启动。
西面：杭新公路及杭徽公路是新的城市发展轴，该区域山地林地遍布，自然环境优美，适合建造别墅等中高档城郊住宅，重点区域一是富阳银湖开发区，一是闲林小和山，现在这两个地区都有多家开发商进入。西面的住宅开发同时还依托杭州旅游西进的大趋势，对增加该区的市场吸引力非常有利。
据了解，目前市场上价格2000元－4000元之间的房子最好销，在近两次房展中亮相的城郊房产，不是过江就是过绕城公路，高档远郊房产如西面银湖区块的金都·富春山居，低价公寓如钱塘江对岸的三江花园、余杭区勾庄的铭雅花园、余杭区星桥的天都城、闲林区块的金成江南春，以及余杭镇、下沙等地的一些楼盘。虽然这些低价房目前多数只是亮相展示，未能正式销售，但消费者等待观望的心态却因此加剧，所以，在某种意义上说，它已经对杭州的房市产生了巨大的影响。
五、 城郊住宅发展应注意的问题
1、政府的宏观规划下理性地开发
随着房地产业新一轮发展趋势的出现，政府部门对于这些区块的宏观规划已迫在眉睫。目前，杭州所出现的城市居住郊区化在很大程度上是由各家房地产开发公司自发形成的。这种各家各户单一开发的行为显然存在很多问题。回顾蒋村商住区的开发，实际上也是一个市场化的结果，虽然总体上是成功的，但是由于整个开发过程中的宏观规划没有跟上，商住区内的商业、教育、娱乐、医疗、公共绿地等公建配套不完备，整个商住区的布局单一、立面街景零乱。从蒋村商住区的成败得失来看，政府规划的及早介入，通盘考虑，宏观规划对于城郊住宅的理性发展显得尤为重要。
2、谨防"摊大饼"现象--圈层扩展蔓延式郊区化在杭州出现
在杭州发展住宅郊区化要谨防"摊大饼"现象的发生，即城市空间结构呈现圈层扩展，大量人口涌入近郊，大大超过环境的承载力，造成难以弥补的后果。在一定意义上说，住宅每向外推进一步，恶化环境之魔手就向外伸出一尺。住宅郊区化可能会出现新一轮的环境破坏，并且波及范围更大、更广。
相比之下，西方国家城市郊区化主要激发因素是住房，私人汽车和电话的普及，因此人们将住房选择在距市中心1小时车程内的干道边和小城镇中是非常普遍的现象，城市空间结构呈放射状，可以有效的利用和保护环境。
因此，建议采取必要措施，防止城市 "摊大饼"式的发展。如划定城区外围的绿化隔离用地，对非法占用此类非建设用地的单位，征收高额补偿税金，迫使土地还原其原有性质；对管理绿地、隔离带的单位，实行减免土地使用税，并提供部分政府基金以保证土地使用性质不变，维护城郊边缘的环境质量。
依托有一定基础的城镇居民点，建设较高水平的基础设施和生活服务设施，形成有凝聚力的相对独立的郊区城镇，促使中心区人口，工业企业彻底迁移到郊区，减缓交通的压力。
及早发展城市远程快速大运量公共交通，促使城市跳跃式分布。杭州市规划"二纵二横"的快速城市道路系统，以及正在酝酿的轻轨交通系统，将有助于解决中心区与郊区的联系，形成良好的城郊空间结构。空出中间地带以保护环境，阻止城市建成区向近郊区无边蔓延。
3、做好市场调查以及准确的市场定位
发展杭州城郊住宅，要首先研究杭州市民对于近郊房产的心理状况。在杭州，"杭儿风"和"南宋遗风"对市民一直都有很大的影响。杭州市民不愿出去，所以有了"宁愿爬七楼，不愿出城门"的说法。发展郊区化住宅，首先要针对杭州老百姓进行比较准确的心理分析。要明确不同城郊住宅项目所吸引的业主群体，项目定位、面积匹配、价位制订等等。在城郊单纯追求一种房产品并不会被社会认可。
4、 城郊房产，要做好"保护性开发"
良好的生态环境是城郊住宅最主要的卖点，发展城郊住宅要做到"原来的少破坏、加进去的少污染"，这样才能维系郊区良好的生态环境，才具有居住的优势和升值空间。
实施住宅郊区化，必须从自然和社会两方面考虑，使人们在保持与外界联系的同时，做到同自然的和谐一致发展。在住宅风格上，应以市场导向为主，结合当地人文环境，而不应盲目追求时尚潮流，应尽可能做到亲切自然。规划设计应做到资源合理充分利用，住宅应尽量集中，尽量少占用农田。特别是一些风景旅游区，则应更加注重保护生态环境，维护城市赖以存在的发展的资源，而不能急功近利，将经济利益凌驾于社会利益之上。
5、 城郊住宅应提供便捷的交通保障
交通是城市居住郊区化是否成熟的最实际的问题。从长远看，交通问题的切实有效的解决靠公共汽车是远远不够的，根本的出路在于发展轨道交通，地面、高架、轻轨的铺设是必不可少的。现阶段中国基础设施是由政府投资，在目前的条件下，对郊区的投资有限，使得许多郊外新区交通不便，服务设施不足，对城里居住的人缺乏吸引力。不过杭州的轻轨规划目前已经出台，在未来，轻轨站点将成为城郊房产在销售中的一个又一有利卖点，在一定程度上带动附近区域房价的上升。
如今的郊区化与二战后不同。信息技术的高度发展和弹性工作时间的出现使得中心区钟摆式交通发生了变化。因此未来的城郊房产在信息化建设上应加大投入。而随着高速公路、快速干道的修建，城外的交通越来越方便，但进城、出城的交通瓶颈问题仍是目前急待解决的难点。
6、 城郊住宅配套服务需完善
由于国内城郊住宅与国外的郊区化住宅最大的不同在于城乡区别。国外城市化水平发展较为成熟，城乡区别不大，而国内这一区别仍十分明显，所以发展城郊住宅，建设好配套服务是关键。
首先，站在大杭州的高度，政府要对郊区住宅的区块规模、居住人口等进行通盘考虑。另外，公园、学校、商场、医院 、电影院等公建规划要及早完善，水、电、气、道路、环保等市政设施要齐全。
其中，教育、医疗卫生等社会产业是否发达直接影响着郊区住宅区的大规模发展，许多居民望子成龙，希望子女能入好学校（包括小学、中学），宁可住得差一些，也要住在教育环境较好的市区里，当前，教育环境日益成为移民现象的一个重要因素，因此教育服务设施的缺乏与落后将对住宅郊区化的发展中起到很大的制约作用
其次作为房地产开发商，要提供给住户一个生活便捷的居住社区。城郊住宅区本身的物业管理服务要跟得上。
总结当年九堡与蒋村的经验，如今一失败一成功，主要还是一个区位管理问题在起作用。蒋村是由市政府直接管理，九堡则是由九堡镇负责。在中国，发展城郊住宅仍然离不开对大城市的依托。
7、城郊住宅建筑品位应高雅、注重体现人性化
城郊住宅不能把城市里的东西简单地搬到郊区。城郊住宅小区的建筑风格要谨慎选择，要和周边的自然环境结合好。住宅区就是一个提供安静、方便的居住环境的地方，郊区是一张白纸，在郊区发展住宅一定要注重建筑品位。
传统的城市中心住宅更多考虑的是人类的居住、安全等实用功能，这已远不能满足现代人对生活的追求，新型的郊区住宅区应该更多地考虑人类和自然的和谐关系，更加注重体现人性和人道，在更加追求个性化发展的同时，体现对儿童、老人、残障人群等弱势群体的关怀，这也是创造更美好的人居社会环境的重要途径。
8、城郊房产要有后续的增值潜力
郊区住宅的开发，关键是要和城市规划相结合。要依托整个大城市、大区域的环境。郊区房产要具有资产的增值潜力，使买房者没有后顾之忧。而且郊区的房产一旦具有升值潜力，将会吸引部分以投资为目的的购房者的加入。
9、城郊住宅对开发商提出更高要求
这几年，杭州消费者跟着品牌开发商走是一个明显的现象。如果是杭州最具品牌的公司在远郊开发公寓，消费者可信度就会增加。而城郊住宅在开发中对房地产开发商提出的要求将会更高。在遵循政府部门对于这些区块的宏观规划下，开发企业的水准应较普通的房地产开发项目更为严格。操作城郊房产项目，要求开发商不但要有较好的品牌优势、雄厚的开发实力、规范的管理运作，更要具备先进的开发理念，善于吸收先进的开发思想，将科技、环保、人本等概念注入新一代城郊住宅中。
总体来说，在发展城郊住宅，跟区位特点、经济发展程度、人居水平、市场需求密切相关。在未来杭州房产市场中，城郊住宅的发展所具备的优势是得天独厚的，而且从目前看，在杭州发展城郊住宅的各种条件也已基本成熟。 |
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